부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 주택임차권등기명령과 임대차기간
부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무
-주택임차권등기명령과 임대차기간
1. 주택임차권등기 명령제도
1) 임차권등기는 임대차종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 인정
2) 임차인은 버원에 임차권등기신청을 하면 법원에서 등기소로 직접 촉탁
(임차인이 등기소에 신청하는 것이 아님)
3) 관할법원은 주택 소재지 지방법원, 지원, 시/군 법원
4) 임차인이 임차권등기를 마친 후, 다른 곳으로 이사하거나 전출하더라도 이미 취득한 대항요건과 확정일자의 효력이 그대로 유지
5) 임차권등기명령을 신청하였더라도 임차권 등기가 실제로 등기부에 기입되기 전에 이사하거나 전출을 한 경우
→ 그 순간 대항력 및 확정일자 효력 상실
→ 반드시 임차권 등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 후, 이사 또는 전출하여야 함
6) 임차권등기를 마친 임차인
*법률상 당연히 배당요구를 한 것으로 보아야 하므로 별도로 법원에 배당요구 불필요
2. 임대인의 이의신청과 법원의 등기촉탁
1) 임대인은 임차권등기명령에 대하여 이의를 할 수 있음
→ 그러나 집행정지의 효력은 없음
→ 따라서 법원은 임대인의 이의신청이 있더라도 그대로 임차권등기를 촉탁하여야 함
3. 임대차 기간
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (임대인은 못 함)
4. 묵시적 갱신
①임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
②임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
→ 묵시적 갱신이 되면 임대차기간은 2년이 되지만, '임차인'은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있음
→ 임대인은 해지통고를 할 수 없다고 봄.
다만, 그에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날 부터 '3개월'이 지나야 그 효력이 발생함