부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 부동산등기에 관한 말소대상분석
부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무
-부동산등기에 관한 말소대상 분석
1. 법률상 소유권 취득 시기
1) 매매로 취득한 매수인의 소유권 취득시기
*소유권이전등기를 완료한 때 (잔금지급시가 아님)
2) 증여로 취득한 매수인의 소유권 취득시기
*소유권이전등기를 완료한 때 (증여계약시가 아님)
3) 상속으로 취득한 상속인의 소유권 취득시기
*피상속인이 사망한 때
*다만, 상속재산을 처분하거나 담보제공하려는 경우
→ 상속인 명의로 상속등기를 한 후에만 가능함
4) 경매로 낙찰 받은 매수인의 소유권 취득시기
*매각대금(잔금)을 모두 완납한 때(소유권이전등기를 경료하였을 때가 아님)
*다만 낙찰 받은 부동산을 제3자에게 처분하거나 담보로 제공하기 위하여는 먼저 소유권이전등기를 거쳐야 함
※매수인(경매로 낙찰받은 매수인)은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
2. 매수인의 이전등기신청
1) 매수인이 법원으로부터 부동산을 낙찰받아 제 3자에게 매매, 증여 등으로 양도한 경우
*반드시 낙찰받은 매수인 본인의 명의로만 소유권이전등기를 할 수 있음
*매수인이 사망한 경우에는 상속인 명의로 등기할 수 있음
2) 소유권이전 등기 신청
*매수인이 직접 등기소에 신청하는 것이 아님
*이전동기에 필요한 서류를 법원 경매계에 제출하면 법원에서 등기소로 촉탁을 하게 됨
★3. 등기부상 매수인의 말소대상분석
※말소기준권리
1) 매각(낙찰)으로 인하여 말소되는 각종 권리들 중 가장 빠른 등기를 말하는 것이 일반적
*근저당권, 가압류, 압류등기 등
2) 말소기준 권리
*법률상 용어도 아니며, 법원실무에서 적용하는 이론도 아님
→각 권리마다 말소여부를 판단하는 것이 가장 정확한 분석방법이 될 것임
※(근)저당권 설정등기
1) (근)저당권설정등기는 등기부상 순위에 관계 없이 모두 말소대상이 됨
→(근)저당권자는 자기 순위에 따라 배당을 받을 수 있기 때문
2) 실제로 (근)저당권자가 배당을 얼마 받았는지의 여부와 관계없이 매각으로 인하여 말소됨
따라서, 매수인에게 인수되지 않는다
※가압류등기
→ 가압류등기는 등기부상 순위에 관계 없이 매각(낙찰)으로 인하여 말소되는 것이 원칙
※압류등기 (조세, 4대보험, 지방세 등이 체납 된 경우)
1) 체납처분에 의한 압류등기의 말소대상여부
*가압류의 경우와 동일함
→ 따라서 등기부상 순위에 관계없이 모두 말소대상이 됨
2) 국세 징수법에 의한 공매절차와 민사집행법에 의한 경매절차
*같은 부동산에 대해서 각각 독립적으로 진행할 수 있음
*양 절차 중에서 먼저 매각대금을 지급하는 자가 소유권을 취득함
※임차권등기명령에 의한 임차권등기
1) 임차권등기를 한 임차인이 대항력있는 임차인이라면 말소대상이 아님
*추후에 임차인이 보증금 전액을 변제 받았다는 증명을 하면 임차권등기는 말소됨
2) 대항력있는 임차인이 아니라면 말소대상
※전세권설정등기 (실무에서 주의해야할 부분!)
→ 최선순위 전세권등기에 대하여는 민사집행법에서 특수한 취급을 하고 있음
1) 전세권등기보다 선순위로 말소되는 근저당권, 가압류등기, 압류등기 등이 있는 경우에는 매각으로 인하여 말소됨
→ 이런경우에는 부동산을 매수해도 문제되지 않음
2) 최선순위의 전세권설정등기 (전세권자가 배당요구를 했는지 확인해야함)
: 매각 물건명세서를 통해 알 수 있음
*전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우
→말소됨 (이 경우에 전세권자는 배당에 참가함)
*배당요구를 하지 않은 경우
→ 전세권설정등기는 말소되지 않으므로 매수인이 인수하여야 함
예) 전세 보증금이 2억이면, 2억이 인수 됨
[사례]
사례1) 등기만 전세권자가 1순위인 것
①전세권자가 법원에 배당요구를 했기 때문에, 전세권설정등기는 말소됨
②아니다. 배당요구를 하게되면 등기자체가 말소되기 때문에 대항요건이 없음
(전세권자는 함부로 법원에 배당요구를 하면 안됨)
③매각물건명세서를 통해서 알 수 있음
사례2) 대항력 있는 임차인이 동시에 확정일자를 갖춘 경우
①YES. 대항력이 있기 때문에 배당받지 못한 금액도 매수인으로부터 받을 수 있다.
→ 최선순위 전세권자가 존재하지만 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않았기 때문에
전세보증금 2억이 매수인에게 인수됨
→내가 3억에 입찰하면 전세보증금 2억 포함해서 총 5억을 내야함..
※가처분, 지상권설정, 지역권설정등기
1)최선순위의 가처분, 지상권설정, 지역권설정등기
*매각으로 소멸되지 아니하므로 매수인이 인수하여야 함
*그러나 가처분, 지상권, 지여권설정등기보다 선순위로서 말소되는 근저당권, 가압류, 압류등기 등이 있는 경우에는 매각으로 말소됨
2)건물만의 경매인 경우 ★
*토지소유자가 건물철거 및 토지인도청구권을 피보전권리로 하여 그 지상건물에 가처분등기를 경료한 경우에 그 가처분동기는 등기부상 순위에 관계없이 소멸되지 않음
→ 매수인의 주의가 필요
※가등기
1)가등기의 종류
*담보가등기 (성격이 저당권이랑 똑같다)
- 담보가등기로 인정되면 배당에 참가할 수 있음
- 경매 절차: 법원이 정한 기간 이내에 채권신고를 한 경우에만 담보가등기로 인정됨
*순위보전가등기
-보전가등기는 배당에 참고할 수 없음
-경매절차: 법원이 정한 기간 이내에 채권신고를 하지 않으면 순위보전가등기로 간주함
→ 배당에서 제외되므로 주의하여야 함
2) 가등기보다 선순위로 말소되는 근저당, 가압류, 압류등기가 있는 경우
*담보가등기인지의 여부에 관계없이 가등기는 매각으로 인하여 말소됨
3) 가등기 또는 순위보전등기가 최선순위인 경우
* 가등기
-채권신고를 하여 담보가등기로 인정되면 매각으로 말소됨
* 순위보전가등기
-매각으로 소멸되지 아니하므로 매수인이 인수하여야 함
→ 이런 경우, 위험한 부동산이므로 피하는 것이 좋다
4)담보가등기권리자는 직접 부동산에 대한 경매를 청구할 수도 있음
※사용승인을 받지 아니한 건물의표시
1) 매각으로 인한 말소대상이 아님
2) 후일 매수인이 사용승인을 받은 후 등기소에 말소신청을 하여야 함
3) 사용승인을 받지 못한 하자가 보완할 수 있는 사항인지를 알아 본 후에 매수신청 여부를 결정하여야 함
★부동산 매수시
부동산등기설정 증명서를 발급 > 여러 등기들이 존재하게 되는데 내가 부동산을 매수했을 때 소멸이 되는 등기인지 인수가 되는 등기인지 파악/판단이 필요하다.