부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 현황조사와 감정평가
부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무
-현황조사와 감정평가
1. 현황조사
※개요
1) 집행법원(경매법원)
*경매개시결정을 한 뒤에 집행관에게 다음 사항을 조사하도록 명하여야 함
-부동산의 점유관계
-임대차관계
-그 밖의 현황 (점유자 조사가 주 목적)
2) 부동산경매절차에서 현황조사를 실시하는 목적
*입찰대상 부동산의 현황을 가능한 정확하게 파악
→ 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함
→ 매수를 희망하는 사람이 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 함
→ 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고 함에 있음
※집행관의 조사권한
1) 현황조사 시 집행관의 조사권한
*건물의 출입, 질문 또는 문서의 제시를 요구할 수 있음
*건물 출입하기 위하여 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수도 있음
2) 저항을 받는 경우
*경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수도 있음
3) 주간에 현황조사를 할 수 없을 때
*야간 또는 휴일에도 현황조사를 실시할 수 있음
※집행관이 조사할 내용
1) 집행관이 조사하여야 할 사항 중 중요한 것: 점유관계 및 임대차 관계
※현황조사 보고서
1) 제출기간
*집행관이 현황조사를 마친 때
-현황조사보고서를 작성하여 법원에 제출하여야 함
*대법원예규
-집행관의 현황조사보고서 제출기간을 2주 내로 규정하고 있음
2) 도면 또는 사진의 첨부
*현황조사보고서에는 부동산의 현황을 알 수 있도록 도면이나 사진을 첨부하여야 함
3)제시 외 건물이 있는 경우
*고가의 정원석, 상당한 규모의 제시 외 건물, 건축 중인 건물 등이 있는 경우 이를 현황조사보고서에 기재하여야 함
★4) 주민등록등본의 첨부
*주택인 경우
-집행관은 주민등록이 전입된 세대 '전원'에 대한 주민등록등본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 함
→ 임대차 관계의 확인을 위하여
*상가건물인 경우
-집행관은 등록사항현황서 등본(사업자등록에 대한 사항)과 건물도면등본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 함
5) 비치 및 열람
*집행법원은 현황조사보고서사본, 매각물건명세서, 감정평가서의 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 함
→ 매수를 희망하는 사람들에게 충분한 열람의 기회를 제공하기 위한 취지
*매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 매각기일마다 1주 전까지 법원에 비치하여야 함
→ 매각기일이 끝날 때까지 계속 비치하여야 함
→ 다만 그 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 사본의 비치에 갈음할 수 있음
※임차인에 대한 통지
1) 임차인 통지
*집행법원은 현황조사보고서상에 임차인으로 조사된 자에 대하여 임차인통지서를 송부
→ 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 통지하여야 함
2) 임차인 통지의 누락 (경매 절차 진행에 문제는 없음)
*임차인에 대한 통지
-법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위함
→ 임차인에게 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차인과 확정일자 있는 임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것에 불과함
※농지에 대한 사실조회
1) 매각 허가 요건
*매매나 증여로 인한 소유권이전등기
-농지취득자격증명은 등기요건
*부동산경매절차
-농지취득자격증명은 매각허가요건
→ 따라서 최고가매수인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하면 매각불허가결정을 하여야 함
(특별매각조건에 의하여 보증금을 몰수당하게 됨)
※최저매각가격
1) 집행원은 감정인에게 경매대상 부동산을 평가하게 함
*그 평가액을 참작하여 '최저매각가격'을 정하여야 함
→ 최저매각가격이란 매각기일에서 반드시 그 가격 이상으로 매각하여야 하는 기준가격을 말함
*최저매각가격은 이해관계인 전원의 합의에 의하여서도 바꿀 수 없음
2) 최저매각가격 제도를 채용하고 있는 취지
*목적부동산의 적정한 가격을 표시하여 입찰신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 입찰이 공정하게 이루어지도록 하고자 함에 있음
3) 실무상의 최저경매가격
*감정인이 평가한 금액을 최저경매가격으로 정하고 있음
2. 감정평가
※평가명령
1)감정인
*경매부동산을 평가할 감정인의 자격
-특별한 제한이 없음
-경매부동산을 평가할 능력을 각ㅈ추었다고 인정되는 자이면 누구에게나 평가를 명할 수 있음
→실무상에서는 감정평가사에게만 평가하게 함
*대법원예규의 규정
-감정인명단에 등재된 감정인 중에서 '감정인전산프로그램'에 의하여 선정하여야 한다고 규정하고 있음
2) 감정평가서 제출 기간
*감정평가서 제출 기간: 2주 이내
*감정평가서 첨부내용
-감정가격의 산출근거, 위치도, 사진 등
※평가 방법
1) 실지조사
*감정인이 부동산을 평가할 때
-최소한 대상 부동산의 현황을 육안으로 확인하여야 함
-등기부나 대장 등의 표시만을 보고 탁상감정을 하는 것은 위법
2) 평가의 기준 시점
*감정인은 대상 부동산에 대한 실제 감정평가사를 기준으로 가격을 평가하여야 함
※감정인의 권한과 책임
1) 감정인의 권한
*감정인은 대상 부동산의 감정평가를 위하여 건물에 출입할 수 있음
*질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있음
→ 강제력을 행사할 수는 없음
2) 감정인의 책임
*감정인의 부실감정 등으로 인하여 손해를 입게 된 이해관계인
→손해배상책임을 물을 수 있음
※감정평가서
1) 첨부서류
*감정평가서: 대상 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면 및 사진 등을 붙여야 함
*도면: 정확한 축적과 방위로 작서오딘 것이어야 함
*도면만 가지고 현장을 찾아 갈 수 있도록 하여야 함
2) 비치 및 열람
*집행법원은 감정평가서의 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 함
*사본은 매각기일마다 1주 전까지 법원에 비치하여야 함 (전자통신매체로 갈음할 수 있음)
※감정평가의 대상
1) 의의
*감정평가의 대상: 경매할 부동산+부합물+종물
2) 부합물
*부합물이란 원래는 부동산과 별개의 물건이지만 부동산에 결합하여 하나의 물건이 됨으로써 부동산 소유자의 소유에 속하게 되는 물건
3) 종물
*주택과 창고처럼 각각 독립된 두개의 물건 사이에 한편이 다른 편의 효용을 돕는 관계에 있을 때
→주택은 주물, 창고를 종물이라고 함 (주택과 종물은 동일한 소유자에 속하여야 함)
4) 종물 또는 부합물에 대한 일괄경매
*부합물이나 종물은 그 부동산과 함께 일괄경매를 하여야 함
*감정평가를 하여 최저매각가격을 산정하여야
5) 공유지분
*일반적 공유지분: 공유를물 전체를 평가한 다음 그 지분비율에 따른 가격 산출
*구분소유적 공유지분: 위치와 면적을 특정하여 여러사람이 구분소유하기로 약정하는 것
-구분소유적 공유지분이 경매대상인 경우
→ 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하도록 하여야 함
6) 대지권
*집합건물의 대지권은 전유부분 건물의 종된 권리
-처분의 일체성으로 대지와 건물은 일괄경매하여야 함
*집합건물(아파트, 연립주택, 다세대 주택)의 전유부분 건물만에 관하여 전세권설정등기를 마친 전세권자
-그 전세권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 건물과 대지권을 포함한 전체 매각대금에서 배당을 받을 수 있음
7) 천연과실
*과일나무의 열매와 같이 미분리된 천연과실 (토지와 함께 매각하여야 함)
*토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것 > 유체동산으로 간주함