부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 배당요구와 매각대금 납부절차
부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무
-배당요구와 매각대금 납부절차
1. 배당요구와 배당요구종기
※배당요구란
1) 배당요구: 다른 채권자가 신청한 부동산경매절차에 참가하여 법원으로부터 배당을 받으려는 행위
2) 주택의 임차인이 배당요구를 할 경우
*계약서 사본과 주민등록본을 제출
*상가건물임차인은 계약서사본과 사업자등록증사본을 제출
3) 확정일자가 있는 경우에
*확정일자가 기재된 계약서의 사본을 제출하여야 함
→확정일자에 기한 배당을 받을 수 있음
4) 소액임차인이나 확정일자를 갖춘 임차인이 배당을 받기 위하여
*반드시 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있음
5) 배당요구는 법원에 정한 배당요구종기까지 하여야 함
→ 그 이후에 배당요구를 하면 배당을 받을 수 없음
6) 배당요구종기는 법원경매정보 인터넷 홈페이지에서 쉽게 확인 가능
※배당요구를 하지 않아도 배당에 참가하는 채권자
1) 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류, 압류, (근)저당권등기를 마친 채권자
2) 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마친 임차인
★3) 경매개시결정등기 전에 등기된 담보가둥기권자
*법원이 정한 신고기간 내에 담보가둥기라는 채권신고를 한 경우에만 담보가둥기로 인정
※반드시 배당요구를 하여야 배당에 참가하는 채권자
1) 경매개시결정등기 후에 등기된 가압류, 압류, (근)저당권등기를 마친 채권자
*배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있음
2) 경매개시결정등기 후에 임차권등기를 마친 임차인
*배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있음
3)집행권원을 가진 채권자
*집행권원을 가진 채권자가 배당을 받기위하여는 반드시 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 함
4) 임차인, 임금채권자 등
*소액임차인이나 확정일자를 가진 임차인이 배당을 받기 위하여는 배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있음
→등기부상 공시가 되지 않아 채권의 내용을 전혀 알 수 없기 때문
※배당요구의 철회
1) 이미 배당요구를 하였더라도 배당요구종기 이전에는 자유롭게 철회 가능
2) 배당요구에 따라 매수인이 이수하여야 할 부담이 바뀌는 경우
*배당요구종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못함
*예컨에 최선순위 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하였다면 배당요구종기 이후에는 철회할 수 없음
※배당요구를 하지 않은 경우
*예컨에 주택임차인, 상가건물임차인처럼 배당요구를 하여야 배당받을 수 있는 채권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하지 아니한 경우에는 배당에서 제외됨
2. 매각대금 납부절차
※ 대금(잔금)지급기한의 지정 및 통지
1) 현행 민사집행법
*대금지급기한제도를 채택함
→법원이 정한 대금지급기한까지는 언제라도 대금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있게 되었음
※ 대금지급방법
1) 통상의 지급방법
*매각대금은 금전(또는 자기앞수표)으로 지급하여야 함이 원칙
*실제로 납부할 잔금은 전체 매각대금에서 보증금을 뺀 금액임
2) 여러명이 공동으로 매수한 경우
*각자 매수한 지분에 해당하는 금액을 지급할 수 있음
*이 경우 대금지급의 효과는 공동매수인 전부가 대금을 완납한 경우에 발생
3) 차액납부(상계신청)
*채권자가 동시에 매수인인 경우
-배당 받아야 할 금액을 뺀 나머지 잔액만을 납부할 수 있음
→이른바 잔금과 배당액과의 상계신청을 인정한 것
*차액납부신청(상계신청)
-매각 결정기일까지 집행법원에 하여야 함
→따라서 매각허가결정 이후에 신고된 상계신청서는 부적법
※ 대금지급의 효과
1) 소유권 취득시기
*매수인은 소유권이전등기를 하였는지의 여부와는 관계없이 매각대금(잔금)을 모두 납부한 때에 소유권을 취득함
2) 부동산 인도 명령
*매수인은 매각대금을 완납함으로써 소유권을 취득하게 됨
*대금완납 시부터 6월 이내에 채무자, 소유자 또는 대항력 없는 점유자(임차인 등)을 상대로 부동산인도명령을 신청할 수 있음
※매수인이 대금을 납부하지 않은 경우
1) 차순위매수신고인이 없는 경우
*법원은 재매각을 실시하여야 함
*재매각이 실시되면 전 매수인은 매수신청을 할 수 없음
*전 매수인이 납부한 보증금은 몰수되어 배당할 금액에 흡수됨
2) 차순위매수신고인이 있는 경우
*차순위매수신고인에게 매각허가여부를 결정하여야 함
*차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 경우
-차순위매수신고인이 우선적으로 대금을 납부할 수 있음