부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 재매각절차와 인도명령
부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무
-부재매각절차와 인도명령
1. 재매각절차
※재매각이란?
1) 매수인이 대금지급기한까지 잔금을 지급하지 아니하면 법원은 재매각을 실시하여야 함
*공동매수자 중 일부가 자기지분에 해당하는 부분만 납부한 경우에도 재매각을 실시하여야 함
2) 차순위매수신고인이 있는 경우
*재매각을 실시할 수 없음
*차순위 매수신고인에 대하여 매각허부 여부를 결정한 다음 대금지급기한통지를 하여야 함
*차순위 매수신고인도 대금을 지급하지 아니하면 재매각을 실시하여야 함
※재매각절차
1)재매각절차에서는 바로 직전 경매절차에서 정한 최저매각가격과 매각조건을 그대로 적용하여야 함
→따라서 직전 경매기일에서의 최저경매가격을 저감(down)할 수 없음
2)통상의 경매절차에서 매수신청보증은 최저매각가격의 10%로 함이 원칙
*재매각절차에서는 실무상 최저매각가격의 20% 또는 30%에 해당하는 보증을 제공하도록 함으로써 보증금액의 비율을 강화함
※재매각절차에서 전 매수인의 지위
1) 매수신청보증금의 몰수
*대금지급기한까지 대금을 납부하지 아니하여 재매각이 실시되면 전 매수인이 납부한 보증금은 몰수되어 배당할 금액으로 흡수 됨
2) 경매가 취하 또는 취소된 경우
*처음부터 경매신청이 없었던 것과 동일한 상태로 복귀함
→매수보증금을 반환 받을 수 있음
3) 매수신청의 불허
*재매각절차에서 (잔금을 납부하지 않았던) 전 매수인은 응찰(매수신청) 할 수 없음
※기한 후 납부
1) 기한 후 납부란?
*대금지급기한까지 잔금을 납부하지 않아 재매각기일이 지정되었더라도 매수인은 재매각기일 '3일' 전까지 잔금과 지연이자(연 15%)를 납부하면 소유권을 취득할 수 있음
→이를 기한 후 납부라 함
*매수인은 잔금과 지연이자를 납부하면 법원은 재매각절차를 취소하여야 함
2) 기한 후 납부의 요건
*재매각기일 3일 전까지 지급하여야 함
3) 소유권 취득
*잔금과 지연이자 등이 적법하게 지급되면 법원은 재매각절차를 취소하여야 함
*재매각절차가 취소되면 잔금을 완납한 매수인은 소유권을 취득함
2. 부동산 인도명령
※신청방법 및 시기
1)부동산인도명령은 매각대금(잔금)을 납부한 후 6개월 이내에 신청하여야 함
2) 6월이 경과한 후에는 인도명령을 신청할 수 없으며,
3) 정식으로 건물명도청구소송을 제기하여야 함
4) 6개월이라는 기간은 신축할 수 없음
6개월이 경과하지 않은 경우에, 인도명령을 신청하지 않고 건물명도청구소송 제기 가능
※신청인
1)인도명령을 신청할 수 있는 자
*매각대금(잔금)을 완납한 매수인
-매수인이 사망한 경우에는 상속인이 신청할 수 있음
2)인도명령신청권
*경매로 낙찰받은 매수인에게만 인정된 집행법상의 권리
*낙찰자로부터 다시 부동산을 매수한 사람(특정승계인)은 인도명령을 신청할 권리가 없음
※인도명령의 상대방
1)의의
*인도명령의 상대방: 채무자, 소유자, 점유자(임차인 등)
*다만 매수인에게 대항할 수 있는 점유자(대항력 있는 임차인 등)에 대하여는 인도명령을 신청할 수 없음
*매수인에게 대항력이 없는 점유자라면 모두 인도명령의 상대방이 됨
2)채무자 및 소유자
*채무자의 상속인도 인도명령의 상대방이 됨
*채무자에 대한 부동산 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론이고 동거가족에게도 미침
3)점유자
*매수인에게 대항력이 있는 점유자는 인도명령의 대상이 되지 않음
-대항력 '없는' 점유자라면 전부 인도명령의 대상이 됨
*대항력 있는 임차인은 매수인에게 대항할 수 있음
→인도명령의 대상이 되지 않음
*임차인이 보증금 전액을 배당 받는 것으로 배당표가 확정되면 인도명령의 대상이 됨
※인도명령의 재판
1)대금 지급 후 6개월이 지난 뒤에 인도명령을 신청한 경우
*부적법하므로 각하
*대항력 있는 임차인에 대한 인도명령 신청도 할 수 없음
2)매수인은 인도명령신청을 하지 않고 직접 부동산명도청구의 소를 제기할 수도 있음
-인도명령신청은 약식 절차이기 때문에 비용/시간 간소화 가능, 오로지 경매 낙찰한 매수인만 신청 가능
-공매도에 낙찰한 매수인은 인도명령 신청 가능하지 않음
※인도명령에 대한 집행 및 불복방법
1)매수인은 인도명령에 집행문을 받아 강제집행 할 수 있음
2)인도명령신청에 대한 재판에 관하여는 즉시항고할 수 있음
*다만 즉시항고를 하더라도 즉시항고에는 집행정지효력이 없으므로 즉시항고에 관계 없이 인도집행을 할 수 있음