부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 법정지상권의 이해와 분석
부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무
-법정지상권의 이해와 분석
1. 법정지상권의 종류
※관습상 법정지상권
1) 저당권이 없는 동일인 소유의 토지와 지상 건물이 강제경매로 인하여 각 소유자가 달라진 경우에 (둘 중 하나만 매각된 경우) 건물소유자는 관습상 법정지상권을 취득함
2) 다만 건물을 철거하기로 하는 특약은 없어야 함
→철거하기로 하는 특약이 있었다면 법정지상권을 포기한 것으로 봐야하기 때문
※민법상 법정지상권
1)저당권설정 당시에는 토지와 건물의 소유자가 동일하였는데 저당부동산이 임의경매로 인하여 토지와 지상 건물의 소유자가 달라진 경우 (둘 중 하나만 매각된 경우)
→건물소유자는 법정지상권을 취득함
2) 다만 민법상 법정지상권은 저당권설정 당시에 이미 건물이 존재하는 경우에 한하여 인정됨
*건물이 없는 토지에 저당권설정을 한 후 건물을 신축하였다면 법정지상권은 성립할 여지가 없음
3) 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 이미 토지 소유자가 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우
*건물의 규모 및 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었다면 법정지상권이 성립함
*다만 이 경우에 법정지상권이 성립하기 위하여는 낙찰받은 매수인이 잔금을 완납 시까지 독립된 부동산으로서의 요건인 기둥, 지붕, 주벽을 갖추어야 함
4) 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우
*그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않음
5) 건물은 갑, 을의 공유이고 토지는 갑의 단독소유인 경우
*갑이 토지에 관하여만 근저당권을 설정하였다가 위 근저당권에 의한 경매로 토지가 병에게 낙찰된 경우에 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득함
2. 민법상 법정지상권의 성립요건 정리
※저당권이 있는 경우
1) 저당권설정 당시 건물이 존재하였어야 하고
→등기부와 건축물대장을 가지고 판단
2) 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유주가 동일하였는데
3) 임의경매로 인하여 소유자가 달라져야 함
3. 매각물건명세서에의 기재
※기재방법
1) 임의 경매, 강제 경매를 불문하고 매각(낙찰)으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라짐으로써 법정지상권이 성립하는 경우에는 물건명세서에 그 취지를 기재하여야 함
2) 실무상 법정지상권이 성립여부가 분명하지 않은 경우에는 매각물건명세서에 법정지상권이 성립할 여지가 있음 이라고 기재하고 있음
*실무상 처리방법
4. 비닐하우스 등에 대한 법정지상권 분석
※비닐하우스
1)일반적인 비닐하우스는 언제든지 쉽게 철거할 수 있으므로 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙
2)다만 비닐하우스 안의 농작물은 수확기까지는 낙찰받은 매수인이 사용할 수 없음
→통상 비닐하우스는 지붕, 기둥, 벽을 갖추지 못하였으므로 건축물로 볼 수 없기 때문
※컨테이너
1)바닥이 이동식으로서 쉽게 이동할 수 있는 컨테이너
(이 경우 바퀴가 달려있는 경우가 대부분임)
*법정지상권이 성립하지 않음
2)쉽게 이동할 수 없도록 고정된 컨테이너
*관할관청에서 설치허가를 받아야 하므로 설치허가여부를 확인하여야 함
*허가를 받은 경우에는 허가기간까지만 법정지상권이 성립됨
5. 법정지상권의 갱신청구와 소멸청구
※갱신 청구
1)지상권갱신청구권의 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 함
2)적법하게 갱신청구권을 행사하였다 하더라도 갱신의 효력은 토지소유자가 이에 응하여 갱샌의 계약을 체결하여야 비로소 생김
3)묵시적 갱신(법정갱신)은 인정되지 않음
※소멸 청구
1)법정지상권의 성립은 법률의 규정(민법상 법정지상권) 또는 판례에 의한 것
*지료에 대하여 당사자 간의 협의란 처음부터 있을 수 없음
→지료는 낙찰받은 매수인이 잔금을 납부한 때로부터 (소유권 취득 시부터) 청구할 수 있음
2)지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니 한 때
지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있음
*2년 이상의 지료라는 말은 2년분 이상의 지료라는 의미
*2년간 연속하여 연체하여야 하는 것은 아니고, 연체된 금액을 합하여 2년 분 이상이면 된다는 의미
3)법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없는 경우
*법정지상권자가 지료를 지급하지 아니하였다고 하더라도 지료지급을 지체한 것으로는 볼 수 없음
*법정지상권자는 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 지상권소멸청구를 할 수 없음
6. 미등기건물 및 무허가건물에 대한 법정지상권
※ 미등기건물 및 무허가건물에 대한 법정지상권 성립여부
*건물이 미등기 또는 무허가인 경우에도 법정지상권이 성립