부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 입찰절차 및 입찰표 작성

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무

 -입찰절차 및 입찰표 작성

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1. 매각방법

※의의

1) 현행 민사집행법상의 부동산의 매각 방법

  *호가경매

  *기일입찰

  *기간입찰

2) 법원은 부동산경매에 관하여 위 3가지 매각 방법 중 어느 하나를 자유롭게 선택할 수 있음

→현재 실무는 대부분 기일입찰에 해당된다.

3) 현재의 법원실무는 다음에 관하여 기일입찰의 방법을 택하고 있음

   *부동산, 자동차, 건설기계, 선박경매

4) 경매기록의 열람은 인정되지 않음

   *기록의 분실방지 목적

 

※호가경매

1)경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법으로 함

   *미술품 등의 경매와 유사

2)실무상 부동산, 자동차, 중기, 선박경매를 호가경매로 실시하는 법원은 없음

3)다만 유체동산경매는 모두 호가경매의 방식을 취하고 있음

 

※기일입찰

1)기일입찰이란, 매각기일에 입찰 및 개찰을 동시에 하여 최고가매수인을 정하는 방법

2)입찰의 준비 및 개시

    *물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 입찰표 등의 비치

     -법원은 입찰기일마다 1주 전까지 물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 사본을 비치

     → 매수희망자가 열람할 수 있도록 하여야 함

     → 인터넷(법원경매정보)으로 공시하여 그 비치에 갈음할 수 있음

    *입찰기일의 개시

     -입찰절차는 집행관이 진행

     -입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 개시됨

3)매수신청

    *매수 신청을 할 수 없는 사람

      -채무자 (대리인 자격으로는 가능)

      →다만 임의경매에서의 채무자 아닌 소유자는 매수신청 가능

      -경매절차를 진행한 집행관

      -경매부동산을 감정한 감정평가사

      -법원경매계의 사법보조관과 직원

      -재매각절차에서 전 매수인

      -집행관이 질서유지를 위하여 매수신청을 금지한 자

4)매수신청의 대리

    *법무사 및 변호사는 매수 신청의 대리를 할 수 있으며 보수를 받을 수 있음

    *공인중개사는 대리 할 수 있는 것은 아님

      -별도의 요건(공제가입, 교육 등)을 갖추어 관할법원에 등록한 자만이 입찰대리 가능

    *일반인도 대리를 할 수 있으나 보수를 받을 수는 없음

5)쌍방대리 (금지되어있음)

    *동일한 물건에 대하여 다른 2인 이상의 대리인이 될 수는 없음

6)공동입찰

    *여러사람이 공유를 목적으로 공동하여 입찰하는 경우

7)입찰표 작성방법

    *하나의 사건에서 두 개 이상의 부동산이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 반드시 물건번호를 기재하여야 함

     -동일한 사건이라도 물건번호가 다른 경우에는 물건번호별로 각각의 입찰표를 작성하여야 함

    *입찰가격은 한번 기재하면 정정할 수 없고 다시 새로운 용지를 사용하여야 함

     -입찰가격을 정정한 경우에는 무효임

 

※신고요건

  *매수 신고금액이 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘는 경우에만 차순위매수신고를 할 수 있음

  → 따라서 최고가매수신고인의 다음 순위라고하여 항상 차순위매수신고를 할 수 있는 것은 아님

  → 차순위 매수신고가격이 같은 경우에는 바로 추첨에 의하여 정함

 

※차순위 매수신고인이 납부한 보증금

1)최고가매수인이 대금을 납부하면 차순위신고인은 보증금 반환을 받을 수 있음

2)최고가매수신고인이 대급지급기한까지 대금을 납부하지 아니한 경우

    *차순위 매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하고, 대금지급기한통지를 하여야 함

 

※매수 보증금

1)매수신청 보증금은 최저경매가격의 1/10로 함

2)다만 재경매절차에서는 매수보증금을 최저경매가격의 20% 또는 30%로 정하는 것이 대부분의 실무임

 

※보증금의 제공방법

  *매수신청보증의 방법

   :금전, 자기앞수표, 지급보증서(경매증권)

    → 실무에서는 자기앞 수표를 많이 사용

 

※입찰의 마감과 개찰

1) 입찰기일의 시작

   *집행관이 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 다음, 입찰표의 제출을 최고함

   *입찰표제출을 최고한 후 최소한 1시간이 지나야 입찰을 마감할 수 있음

2) 입찰마감시각 경과시

   *집행관은 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후, 이를 선언함으로써 입찰이 마감됨

3) 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 실시하여야 함

 

2. 매각물건명세서

1)목적: 매수희망자로 하여금 경매대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 손해를 입는 것을 방지

2)현행법에서는 일반인의 경매기록 열람권은 삭제하였음

 

※기재사항

1) 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차미 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

2) 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

     → 등기부상 최선순위의 지상권, 지역권, 가처분

    *최선순위의 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우에도 전세권등기는 소멸되지 아니함

    → 물건명세서에 기재하여야 함

3) 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 법정지상권의 개요

   *법정지상권의 성립여부가 분명하지 않은 경우에는 매각물건명세서에 법정지상권이 성립할 여지가 있음이라고 기재하면 됨

 

※정정

매각물건명세서를 비치한 후에 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항을 정정한 경우

→매각기일을 변경하여야 함