부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 상가건물의 임대차

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무

 -상가건물의 임대차

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1. 상가건물이란?

1) 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미 (부가가치세법, 소득세법, 법인세법)

2) 비영업용(비사업용) 건물(종중사무실, 동창회사무실)은 상가건물임대차보호법의 적용(보호)을 받을 수 없음

 

2. 보증금액의 제한

1) 주택의 경우

   *임차보증금의 금액에 제한 없이 주택임대차보호법의 보호(적용)를 받을 수 없음

2) 상가건물의 경우

   *법이 정한 상한금액을 초과하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없음

 

※현행법상 적용을 받을 수 있는 임차보증금의 범위

1) 서울특별시: 9억원 이하

2) 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 이하

3) 광역시와 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만원 이하

4) 그 밖의 지역: 3억 7천만원 이하

 

*보증금 외에 월차임이 있는 경우 보증금환산방법은?

  (월차임: 보증금의 전부 또는 일부를 월(月)단위의 임대료로 전환하는 것)

   → 상가건물임대차보호법상 임차보증금=보증금+(월차임x100)

 

3. 대항요건

1) 상가 건물의 임대차

   *등기가 없는 경우에도 상가건물의 인도(입점, 점유)와 사업자 등록을 신청하면 그 다음 날부터(오전 0시) 제 3자에 대하여 효력이 생김

   →상가건물임대차의 경우, 자신의 임차권을 제 3자에게 대항하기 위하여서는 건물의 인도(입점)와 사업자 등록의 신청이라는 두 가지 요건을 갖추어야 함

 

4. 상가건물의 소액임차인이 최우선변제(배당)를 받기 위한 요건

1) 대항요건(입점 및 사업자등록)을 경매개시결정등기 전에 갖출 것

2) 배당요구종기까지 배당요구를 할 것

3) 배당요건은 배당요구종기까지 유지하여야 함

 

5. 상가건물의 확정일자 임차인이 우선변제(배당)를 받기 위한 요건

1) 대항요건(입점 및 사업자등록)을 갖출 것

2) 배당요구종기까지 배당요구를 할 것

3) 배당요건은 배당요구종기까지 유지하여야 함

 

※ 확정일자 부여기관

: 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서의 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

 

※ 최저 임대차기간

: 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

  임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

  임대인은 주장할 수 없으며 임차인의 결정에 따라야한다.

 

6. 묵시적 갱신

1) 임대인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우

     *그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄

      →임대차의 존속기간은 1년으로 봄 (주택은 2년)

2) 묵시적 갱신이 된 경우

     *임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있음

     *임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생함

 

7. 계약갱신요구권 (주택임대차에는 이런 제도가 없음, 상가임대차에만 있는 규정)

1) 계약갱신 요구

    *임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있음

    *임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못함

    *다만 임차인이 3기의 차임을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우에는 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있음

      (주택의 경우 2기 차임 연체 하는 경우, 임대인이 해지 가능)

2) 임차인의 갱신요구권

    *최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 없음

    *갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봄

     (다만 차임과 보증금은 (5/100)5% 범위 내에서 증감할 수 있음

3)2013년 개정 내용

   *계약 갱신 요구권은 보증금이 상가건물임대차보호법에서 정한 금액을 초과하는 경우에도 행사할 수 있음