부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 소액임차인과 우선변제

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무

 -소액임차인과 우선변제

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1. 소액임차인이 확정일자까지 갖추고 있는 경우의 배당방법

1) 임차인에 대한 배당은 임차인에게 유리한 것부터 적용

    ＊소액임차인이 확정일자까지 갖추고 배당요구를 한 경우

      → 가장 유리한 소액임차인에 기한 배당을 먼저 함

      → 나머지 금액에 대하여 확정일자에 기한 배당을 함

 

2. 소액임차인과 사해행위

1) 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여

    (e.g., 주택 매매가 3억인데, 근저당 총 금액이 매매가를 초과한 상황)

    → 소액임차인은 원칙적으로 보호를 받을 수 없음

2) 다만 아래 4가지 요건을 증명하면 보호받을 수 있음

    *실제로 보증금이 지급되었다는 사실

    *보증금의 액수는 적정하다는 사실

    *등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었다는 사실

     (실무에서는 증명하기가 어려움)

    *임대인과 친인척관계 등 특별한 관계가 없다는 사실

 

3. 임차인의 우선변제권

1) 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우

    → 후순위 채권자보다 우선배당을 받음

2) 확정일자에 기한 배당을 받기 위한 요건

    *주택임대차보호법상의 대항요건을 갖출 것

    *배당요구종기까지 배당요구를 할 것

 

4. 확정일자 부여

1) 확정일자 부여기관

    *행정복지센터: 가장 많이 이용

    *법원 등기과

    *공증사무실

 

5. 배당순위

1) 배당순위

   *확정일자를 갖춘 임차인은 배당요구를 하면 확정일자보다 후순위인 채권자보다 우선하여 배당 받음