부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 주택임대차보호법 보호대상과 대항요건

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무

 -주택임대차보호법의 보호대상과 대항요건

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1. 주택임대차보호법의 보호대상

1) 주거용 건물의 임대차

2) 주거용의 판단은 실제로 주거로 사용하느냐의 여부에 따라 판단

3) 등기부등본이나 건출물대장의 표시에 의하여 판단하면 안됨

    *창고/사무실로 등재되어 있더라도 임차인이 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호대상 

4) 미등기건물이나 무허가건물도 주거용으로 사용하고있다면 주택임대차보호법의 보호대상 

5) 임대차계약, 미등기 전세계약도 보호를 받을 수 있음, 상가건물임대차의 경우에도 동일

6) 주거용 건물인지의 여부 판단 기준시점: 임대차계약 체결 시

7) 임차인이 비주거용으로 임대차계약을 체결 후, 임의로 주거용으로 개조하여 사용하고 있다면 임대인이 승낙한 경우에만 주거용으로 인정

   ▶공동 주택인 경우, 특정 세대의 소유가 아니므로 임차인이 전입신고를 할 수 없음. 따라서 대항요건을 갖출 수 없음

   ▶단독 주택의 경우, 불법으로 지어진 경우에라도 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고 및 대항력 가질 수 있음

 

2. 대항요건 (매매와 경매 경우에 따라 대항요건이 달라짐)

임대차는 등기가 없더라도 (1) 주택의 인도(=입주, 점유)와 (2) 주민등록(=전입신고)을 마친 때에 다음 날(오전 0시부터)부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. ▶ 매매, 증여의 경우

*단, 계약 기간 중, 임차주택이 경매로 소유권이 이전(낙찰)된 경우에는 임차권이 소멸하는 것이 원칙

  대항력 있는 임차인은 낙찰 받은 매수인으로부터 보증금 전액을 받을 수 있음

 

3. 대항력 있는 임차인인지 판단 여부

1) 전입신고일이 근저당권설정 접수일이 같다면, 근저당권설정이 우선

2) 전입신고일이 3월 5일, 근저당접설정 접수일 3월 6일인 경우, 시간 확인이 필요

    > 대항력은 다음날 오전 0시부터, 근저당권설정은 보통 오전 9시부터이므로 임차인이 우선

 

4. 대항력 있는 임차인

1) 경매로 낙찰 받은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인

2) 매가으로 말소되는 등기부상 최선순위의 설정자(근저당권자, 가압류권자, 압류권자 등)보다 먼저 대항요건(주매의 인도와 주민등록)을 갖춘 임차인

3) 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰 받은 매수인이 전부 인수하여야 함

4) 경매 진행 시 응찰자의 주의가 필요

5) 대항력을 판단함에 있어서 확정일자를 받았는지의 여부는 문제되지 않음

 

5. 대항력 있는 임차인의 판단방법

1)매각물건명세서에 최선순위 설정일자와 전입일자를 기재하고 있으르모 판단가능

(단, 물건명세서는 경매기일 1주 전에만 공시)

2) 사례

        ①최선순위 설정일자=전입신고일자 이므로, 임차인의 대항요건 X

        ②임차인이 배당요구를 원해서 진행했으나, 배당요구종기 날짜 지나서 했기에 낙찰 진행 못 함

          → 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금도 못받고 낙찰에도 참여 못 함