부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 소액임차인

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무

 -소액임차인

---

 

소액임차인: 보증금이 적은 임차인 (더많은 보호를 받고 있음)

:지역에 따라 소액임차인의 범위가 상이함

 

1. 최우선변제(=최우선배당) 받는 금액 (현행법상)

• 서울특별시: 5천만원
• 과밀억제권역(서울제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시: 4천 3백만원
• 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2천 3백만원
• 그 밖의 지역: 2천만원

*소액임차인이 최우선배당을 받는 금액은 소액보증금 '전액'이 아니라 보증금 중 '일정액'임

*다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. (단, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야한다.)

 

1) 소액 보증금은 1순위로 받지만, 실제 배당할 금액의 1/2 범위 내에서만 배당됨

: 소액임차인도 보호하지만 담보권자를 보호하는 규정임

다가구주택에 대한 경매 절차 중, 소액임차인이 여러 명인 경우, 소액보증금을 모두 배당하고나면

배당잔액이 아주 적을 수 있음 > 담보권자의 보호도 필요

 

2) 소액 임차인이 제 1순위로 배당 받기 위한 3가지 요건

  ①경매개시결정 등기 전에 대항요건(입주 및 주민등록)을 갖추어야 함

  ②배당요구종기까지 배당요구를 하여야 함

      스스로 법원에서 정해준 배당요구종기까지 배당요구를 해야함,

      하지 않은 경우, 배당 받을 의사가 없는 것으로 간주하고 제외 됨

  ③대항요건은 배당요구종기까지 유지하여야 함

       배당요구종기가 연기된 경우, 연기된 배당요구종기까지 유지하여야 함

 

3) 담보권자와 소액임차인과의 관계

  ①이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자 (근저당권자 등)

      : 취득당시의 법규정에 의함

  ②임차인이 소액임차인에 해당하는지의 여뷰

      :담보물권(근저당권)의 접수일자를 기준으로 결정

  *현행법상 소액임차인에 해당하는 경우라도, 등기부상 근저당권자 등 담보권자가 존재한다면 소액임차인에 해당하지 아니하여 1순위로 배당을 받지 못할 수 있음

 

[사례]

 

※ 근저당권자의 접수일자 기준 규정을 따라야 함.

사례 1) 2021.3.25 기준, 서울특별시의 소액임차인 기준은 보증금 1억 1천이므로 소액임차인 주장할 수 없음

            > 근저당권자가 우선적으로 채권 변제 받을 수 있음

 

사례 2) 2021.3.25 기준, 소액임차인의 범위에 들기 때문에 임차인은 우선 배당 받을 수 있음

            > 단, 우선변제금 3천 7백만원만 받을 수 있음

 

사례 3) 2021.3.25 기준, 소액임차인의 범위가 아니므로 임차인은 소액임차인 주장할 수 없음