부동산의 권리분석과 강제집행(경매): 공유지분 경매와 공유자의 권리

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무

 -공유지분 경매와 공유자의 권리

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1. 공유자의 공유물분할청구권

※공유물분할청구권

1)민법상의 공유물 분할청구 및 분할 방법

   -공유물의 분할청구

    :공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

  -분할의 방법

   :분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 대는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

   :현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감소될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

 

※분할 방법

1)현물분할

  -공유물을 있는 그대로 분할하는 방법

2)가격배상

  -공유자 중 한 사람이 나머지 공유자들의 지분을 매수하고 단독 소유자가 되는 방법

3)대금분할

  -공유물을 매각하여 그 대금을 분할하는 방법

 

→공유자들은 협의하여 위 3가지 중 한가지를 임의로 선택할 수 있음

→다만 아파트, 단독주택 등 건물에 대한 공유자는 현물분할에 의한 분할청구를 할 수는 없음

 

※재판에 의한 분할(공유물분할청고의 소)

1)공유물분할청구의 소가 제기되어 재판에 의하여 공유물이 분할하는 경우에는 현물분할이 원칙

2)다만 현물분할이 불가능하거나 현물분할로 하게 되면 그 가액이 감소될 염려가 있는 경우에 한하여 예외적으로 경매를 통한 대금분할을 할 수 있음

3)공유물분할의 소는 다른 공유자 전원을 피고로 하여 소를 제기하여야 함

   *필수적 공동소송

 

※공유자의 우선매수권

1)공유지분에 대한 경매절차

   *공유자는 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있음

    →이것을 공유자의 우선매수권이라고 함

   *공유자의 우선매수권은 외국에서도 그 입법례를 찾아 볼 수 없는 우리나라만의 특유한 제도

2)선박, 자동차, 건설기계, 항공기의 공유지분에 대한 강제집행

   *그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 의하므로 우선매수권의 규정이 적용되지 않음

3)공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 부여 그 매각대금을 분배하기 위한 경우

  →이것을 공유물분할을 위한 경매라고 함

   *공유자의 우선매수권이 인정되지 않음

★4)일괄 매각으로 진행되는 경매절차

   *일부 부동산에 대한 공유자는 전체 부동산에 대하여 우선매수권을 행사 할 수 없음

5)1필지의 토지상에 면적과 위치 등을 특정하여 소유하는 이른바 구분소유적 공유관계에서는 공유자우선매수권이 인정되지 않음

 

※우선매수권의 행사방법

1)공유자의 우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 할 때까지 할 수 있음

  →따라서 공유자우선매수신고는 집행관이 최고가매수인의 성명과 가격을 부르고 매각의 종결을 선언하기 전까지 우선매수신고 및 보증의 제공을 하면 됨

  →입찰마감시각까지로 제한하여서는 아니됨

2)매각기일에 최고가매수신고가 있으면 그 가격으로 공유자에게 매각을 허가하여야 함

   *만일 매수신고가 없으면 최저매각가격으로 공유자에게 매각을 허가하여야 함

3)여러 명의 공유자가 우선매수신고를 한 경우

   *각 지분비율에 따라 매수하게 됨

4)공유자가 우선매수권을 행사한 경우

   *최고가입찰자가 더 높은 입찰가격을 제시하여 다시 매수경쟁을 할 수는 없음

5)매각기일이 종결되기 전까지 우선매수신고 및 보증을 제공하면 됨

   *매각 기일 전에 공유자우선매수신청자만 제출하고, 매각기일에서 집행관이 매각절차의 종겨를 선언하기 전까지만 보증을 제공하여도 됨

5)공유자가 우선매수신고를 한 경우

  *최고가매수신고인은 차순위 매수신고인으로 봄