Ryunique

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무 -현황조사와 감정평가 1. 현황조사 ※개요 1) 집행법원(경매법원) *경매개시결정을 한 뒤에 집행관에게 다음 사항을 조사하도록 명하여야 함 -부동산의 점유관계 -임대차관계 -그 밖의 현황 (점유자 조사가 주 목적) 2) 부동산경매절차에서 현황조사를 실시하는 목적 *입찰대상 부동산의 현황을 가능한 정확하게 파악 → 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함 → 매수를 희망하는 사람이 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 함 → 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고 함에 있음 ※집행관의 조사권한 1) 현황조사 시 집행관의 조사권한 *건물의 출입, 질문 또는 문서의 제시를 요구할 수 있음 *건물 출입하기 위하여 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수도 ..

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무 -부동산등기에 관한 말소대상 분석 1. 법률상 소유권 취득 시기 1) 매매로 취득한 매수인의 소유권 취득시기 *소유권이전등기를 완료한 때 (잔금지급시가 아님) 2) 증여로 취득한 매수인의 소유권 취득시기 *소유권이전등기를 완료한 때 (증여계약시가 아님) 3) 상속으로 취득한 상속인의 소유권 취득시기 *피상속인이 사망한 때 *다만, 상속재산을 처분하거나 담보제공하려는 경우 → 상속인 명의로 상속등기를 한 후에만 가능함 4) 경매로 낙찰 받은 매수인의 소유권 취득시기 *매각대금(잔금)을 모두 완납한 때(소유권이전등기를 경료하였을 때가 아님) *다만 낙찰 받은 부동산을 제3자에게 처분하거나 담보로 제공하기 위하여는 먼저 소유권이전등기를 거쳐야 함 ※매수인(경매로 낙찰받..

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무 -상가건물의 임대차 1. 상가건물이란? 1) 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미 (부가가치세법, 소득세법, 법인세법) 2) 비영업용(비사업용) 건물(종중사무실, 동창회사무실)은 상가건물임대차보호법의 적용(보호)을 받을 수 없음 2. 보증금액의 제한 1) 주택의 경우 *임차보증금의 금액에 제한 없이 주택임대차보호법의 보호(적용)를 받을 수 없음 2) 상가건물의 경우 *법이 정한 상한금액을 초과하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없음 ※현행법상 적용을 받을 수 있는 임차보증금의 범위 1) 서울특별시: 9억원 이하 2) 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 (서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 이하 3) 광역시와 세종특별자치시, 파주시, ..

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무 -주택임차권등기명령과 임대차기간 1. 주택임차권등기 명령제도 1) 임차권등기는 임대차종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 인정 2) 임차인은 버원에 임차권등기신청을 하면 법원에서 등기소로 직접 촉탁 (임차인이 등기소에 신청하는 것이 아님) 3) 관할법원은 주택 소재지 지방법원, 지원, 시/군 법원 4) 임차인이 임차권등기를 마친 후, 다른 곳으로 이사하거나 전출하더라도 이미 취득한 대항요건과 확정일자의 효력이 그대로 유지 5) 임차권등기명령을 신청하였더라도 임차권 등기가 실제로 등기부에 기입되기 전에 이사하거나 전출을 한 경우 → 그 순간 대항력 및 확정일자 효력 상실 → 반드시 임차권 등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 후, 이사 또는 전출하여야 함 6)..

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무 -소액임차인과 우선변제 1. 소액임차인이 확정일자까지 갖추고 있는 경우의 배당방법 1) 임차인에 대한 배당은 임차인에게 유리한 것부터 적용 ＊소액임차인이 확정일자까지 갖추고 배당요구를 한 경우 → 가장 유리한 소액임차인에 기한 배당을 먼저 함 → 나머지 금액에 대하여 확정일자에 기한 배당을 함 2. 소액임차인과 사해행위 1) 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 (e.g., 주택 매매가 3억인데, 근저당 총 금액이 매매가를 초과한 상황) → 소액임차인은 원칙적으로 보호를 받을 수 없음 2) 다만 아래 4가지 요건을 증명하면 보호받을 수 있음 *실제로 보증금이 지급되었다는 사실 *보증금의 액수는 적정하다는 사실 *등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서..

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무 -소액임차인 소액임차인: 보증금이 적은 임차인 (더많은 보호를 받고 있음) :지역에 따라 소액임차인의 범위가 상이함 1. 최우선변제(=최우선배당) 받는 금액 (현행법상) 서울특별시: 5천만원 과밀억제권역(서울제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시: 4천 3백만원 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2천 3백만원 그 밖의 지역: 2천만원 *소액임차인이 최우선배당을 받는 금액은 소액보증금 '전액'이 아니라 보증금 중 '일정액'임 *다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. (단, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야한다.) 1) 소액 보증금은 1순위로 받지만, 실제 배당할 금액의 1/2 범위 내에서만 배당됨 : 소액임차인도 보호하지만 담..

부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무 -주택임대차보호법의 보호대상과 대항요건 1. 주택임대차보호법의 보호대상 1) 주거용 건물의 임대차 2) 주거용의 판단은 실제로 주거로 사용하느냐의 여부에 따라 판단 3) 등기부등본이나 건출물대장의 표시에 의하여 판단하면 안됨 *창고/사무실로 등재되어 있더라도 임차인이 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호대상 4) 미등기건물이나 무허가건물도 주거용으로 사용하고있다면 주택임대차보호법의 보호대상 5) 임대차계약, 미등기 전세계약도 보호를 받을 수 있음, 상가건물임대차의 경우에도 동일 6) 주거용 건물인지의 여부 판단 기준시점: 임대차계약 체결 시 7) 임차인이 비주거용으로 임대차계약을 체결 후, 임의로 주거용으로 개조하여 사용하고 있다면 임대인이 승..

남양 불가리스 생 요거트 100% 무첨가 건강한 아침 루틴 #내돈내먹 💛 지난 번에 먹던 피코크 유기농 인증 요거트를 다 먹어서 근처 마트에서 급하게 구입해 본 남양 불가리스 생 요거트 요 것도 나름 괜찮은 제품이라 공유해본다. :) 우유와 유산균만으로 만든 100% 무첨가 불가리스 生요거트 ❣ 요즘은 왠만하면 100% 무첨가 제품을 찾곤하는데 확실히 인위적인 성분이 첨가되지 않는 제품이 담백하고 덜 달아서 좋다. 본연의 원료 그대로, 최소한의 가공으로 만든 불가리스 생 요거트. 100% 무첨가로 유통기한도 긴 편은 아니었다. 영양정보 총 435g들었으며 100g당 기준 65kcal 개인기준, 한 번 먹을 때 100g을 먹는데 4번 정도 먹으면 한 통 클리어! 100g 기준 탄수화물 4.7g, 당 4.7..